よくある質問Q&A

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賃貸住宅経営について

賃貸マンションやアパートの賃料はどのようにして決めるのでしょうか?

物件の現況と周辺物件との比較をし、最適な賃料を提案いたします。具体的には「周辺環境」「間取り」「面積」「公共交通機関までの距離」「仕様・設備」などの事項を総合的に検討し、現状の賃貸需要とのバランスを考えて決定します。

アパート・マンション経営にはどんなメリットがありますか?

安定した収入を毎月、そして長期的に得られることです。もちろん、そのためにはアパート・マンション経営を事業として成功させる必要があります。また、アパート・マンションを建てる際にローンによって資金を調達した場合でも、賃料収入によってローンの債務を毎月支払ったうえで、さらに収益も残すということが可能です。
さらに、アパートやマンションを建てることによって、更地や駐車場として利用する場合よりも、固定資産税や都市計画税、相続税などで高い節税効果が得られます。

賃貸経営するにあたって、どのような事業リスクが考えられますか?

オーナー様にとって最も心配なことのひとつは、空室の発生するリスクでしょう。空室リスクに対しては、市場調査や入居者ニーズなどをふまえたうえで事業計画を十分検討し、競争力の高いアパートを建てることがまず先決です。また、その他のリスクとしては、変動金利ローンで組んだ場合の金利上昇リスクや、アパートが火災や地震の被害を受けたときのリスクなど、事前に起こりうるあらゆるリスクを想定したうえで、事業計画を立てる際に対策を考えておくことが重要です。

賃貸マンションを建て賃貸経営を始めたいのですが、資金が足りません。

通常の住宅ローンのように、賃貸住宅の場合にもローンを利用することが可能です。さまざまな金融機関が、賃貸住宅ローンのサービスを提供しています。また、通常の住宅ローンでは、対象となる不動産の担保としての価値や、オーナー様個人の信用が審査の基準となりますが、賃貸住宅ローンの場合には、「ノンリコースローン」と呼ばれるローンがあります。この、「ノンリコースローン」とは、債務者の責任を限定的にするものです。評価の基準となるのは、不動産の担保としての価値ではなく、その不動産から得られるであろう収益を基準として融資をするシステムになっています。「ノンリコースローン」を利用すると、債務不履行の場合でも債務者の全財産に請求が及ぶことははなく、対象となる不動産に限定されています。 いずれにしても、返済シミュレーションなどによって慎重にご検討されるとよいでしょう。

どのような賃貸住宅が求められていますか?

日当たりが良くて、面積が広くて遮音性、断熱性に優れていること。特に遮音性は、昼型、夜型、24時間営業型と生活する時間帯が多様化し、様々な方々が暮らす集合住宅では上下階、両隣の生活音が気になるものです。 最近では転居理由として「音」を上げられる方が少なくありません。

土地活用について

土地活用にはどのような方法がありますか?

土地活用の方法を検討するには、その土地の置かれている、さまざまな環境や条件によって、検討する必要があります。土地活用の一般的な方法には、固定資産税や相続税の評価を下げる為に、賃貸住宅(マンションやアパート)などの建物を建てる方法、収益を上げる為に有力なテナントを誘致し商業ビルなどを建てる方法があります。

土地活用に伴う税金の優遇制度とはどんなものでしょうか?

駐車場や更地に建物を建てて貸すと貸家建付地として相続税評価の減額が受けられます。また、定期借地の場合、賃貸残存期間により減額の割合が異なります。

どのような土地でもアパートが建てられますか?

いわゆる変形地や狭小地といった、建物を建てるうえで制限を受けやすい土地でも、そうした土地に対応したプランを立案できるプロフェッショナルであれば、入居者ニーズやオーナー様のご希望に沿ったアパートを建てることが可能です。また、特に中心部の場合には、斜線制限や日影規制などの法的規制に準じなければならないことが多々あります。当社では、法的規制をクリアしながらオーナー様の敷地を最大限に有効活用することが可能です。
オーナー様のご希望を無理なくかなえる理想の賃貸住宅を実現します。

お問い合わせ

不動産の有効活用、および法律や税金関係などに関するご質問・ご相談はこちらからお気軽にお問い合わせ下さい。

コスギ不動産 資産活用課

096-211-5008

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